Giriş: Yasal Önalım Hakkı Nedir?

1.1. Önalım hakkının tanımı ve amacı

Önalım hakkı, bir taşınmaz malın hissedarları arasında yapılan satışlarda, diğer hissedarların satılan hisseyi öncelikli olarak satın alma hakkını ifade eder. Bu hak, ortak mülkiyette birlikteliği korumak ve dış müdahale riskini azaltmak amacıyla geliştirilmiştir.

1.2. Şufa hakkı ile önalım hakkı arasındaki fark

Şufa hakkı ve önalım hakkı genellikle karıştırılsa da, şufa hakkı uygulamada geniş bir kapsamı temsil ederken önalım hakkı, kanun tarafından tanınmış, belirli koşullardaki özel bir öncelik hakkıdır. Şufa hakkı daha geniş kapsamlıdır ve takdiri kurallara tabi olabilir.

1.3. Türk Medeni Kanunu kapsamında yasal düzenlemeler

Türk Medeni Kanunu’nun ilgili maddelerinde, paylı mülkiyet ve hisseli taşınmazlar konusunda önalım hakkına dair düzenlemeler yapılmıştır. Kanunun 732. maddesinde, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda bir payın satılması halinde diğer paydaşların önalım hakkına sahip olacağı belirtilmiştir.

Hisseli Taşınmazlarda Yasal Önalım Hakkının Uygulanması

2.1. Hisseli mülkiyet nedir?

Hisseli mülkiyet, bir taşınmazın belirli paylar halinde sahipliğe konu olması durumudur. Her bir hissedar, taşınmazın tamamına ortak olmasa da, belirli bir pay üzerinde mülkiyet hakkına sahiptir.

2.2. Paylı mülkiyette hissedarların hakları

Paylı mülkiyette hissedarların, taşınmazın kullanımından satılmasına kadar çeşitli hakları vardır. En önemlisi, içlerinden birinin hissesini satması durumunda diğer hissedarların önalım haklarını kullanmasıdır.

2.3. Hissedarın satış yapması halinde diğer hissedarların öncelik hakkı

Bir hissedar, sahip olduğu hisseyi satışa çıkardığında, diğer hissedarlar, resmi olarak bu satışı takip ederek kendi önalım haklarını kullanma fırsatına sahiptirler. Bu sayede taşınmazın denetimi ve sahiplik yapısı iç dinamikleri koruyarak muhafaza edilir.

Yasal Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır?

3.1. Satışın öğrenilmesi ve noter ihtarnamesi süreci

Satış işleminin gerçekleşmesi durumunda, diğer hissedarlar satış hakkında noter ihtarnamesi ile bilgilendirilmelidir. Bu ihtarname, satın alma hakkını kullanmak isteyen hissedarlar için resmi bir başlangıç noktasıdır.

3.2. Önalım hakkının kullanılması için gerekli şartlar

Önalım hakkının kullanılabilmesi için satışın resmi olarak noter kanalıyla diğer hissedarlara bildirilmesi ve belirli süre içerisinde dava açılması gereklidir. Ayrıca, alıcı ve satıcının iyi niyetli olması da öncelikli koşullardandır.

3.3. Mahkemeye başvuru süreci ve zaman aşımı süreleri

Önalım hakkı sahibi olan hissedar, satış işlemi kendisine noter ihtarnamesi ile bildirildikten sonra, üç ay içinde dava açmalıdır. Ancak bu süre satışın tapu siciline tescilinden itibaren iki yıl sonunda kesin olarak zaman aşımına uğrar.

Önalım Davası: Dava Süreci ve Hukuki Prosedür

4.1. Önalım davası nasıl açılır?

Önalım davası, yetkili mahkemeye gerekli belgelerin sunulması suretiyle açılır. Dava, satışın yapıldığı tapu kütüğünün bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’ne yapılmalıdır.

4.2. Gerekli belgeler ve başvuru yerleri

Önalım davası için taşınmazın satışına dair belgeler, noter ihtarnamesi, tapu kayıtları ve şahsi bilgilerin yer aldığı belgelerle birlikte Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvuru yapılmalıdır.

4.3. Tapu iptali ve tescil davası ile ilişkisi

Önalım hakkının kullanılması, tapu iptali ve tescil davası ile doğrudan ilişkilidir. Önalım davası kabul edilirse, tapu kaydının iptali ve yeni malik tarafından tescili talep edilebilir.

4.4. Dava süresi ve örnek Yargıtay kararları

Önalım davaları, genellikle bir ila iki yıl arasında sonuçlanabilir. Birçok Yargıtay kararı, örneğin 2018/4567 Esas sayılı kararda olduğu gibi, işlemlerdeki iyi niyet esaslarının önemini vurgulamaktadır.

Yasal Önalım Hakkının Geçersiz Sayılabileceği Durumlar

5.1. Haksız kullanımlar ve kötü niyetli işlemler

Önalım hakkının kötü niyetli veya haksız şekilde kullanılarak satışa engel olunması, hakkın geçersiz sayılmasına neden olabilir. Bu tür işlemler, mahkeme kararı ile iptal edilebilir.

5.2. Önalım hakkının sözleşme ile kaldırılması

Hissedarlar arasında yapılan sözleşmelerde, önalım hakkının kaldırılması mümkündür. Bu tür sözleşmelerin yazılı olarak düzenlenmesi ve resmi evrakla onaylanması gerekmektedir.

5.3. Satış dışı işlemler ve geçersizlik durumları

Önalım hakkı yalnızca satış işlemlerinde geçerlidir. Bağış, intifa hakkı tesisi gibi işlemler önalım hakkının işlevselliğini etkilemez, bu durumlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Hisseli Gayrimenkul Satışında Alıcı ve Satıcı Açısından Dikkat Edilmesi Gerekenler

6.1. Alıcı açısından önalım riski ve tapu işlemleri

Alıcı, önalım hakkı nedeniyle karşılaşabileceği riskleri değerlendirmeli ve tapu sicilini dikkatlice incelemelidir. Alım öncesinde hissedarların bu hakkı kullanıp kullanmayacağı hakkında bilgi sahibi olunmalıdır.

6.2. Satıcının yükümlülükleri

Satıcı, taşınmaz satışında diğer hissedarlara noter aracılığıyla bilgilendirmede bulunmalıdır. Aksi takdirde, satış işlemi geçersiz sayılabilir ve hukuki yaptırımlar doğabilir.

6.3. Önalım hakkı nedeniyle işlemin iptali riski

Taşınmaz satışı sırasında dikkat edilmezse, önalım hakkının kullanılmamasından dolayı yapılan işlem iptal edilebilir. Bu durumda hem alıcı hem de satıcı mağdur olabilir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

7.1. Hissedar olmayan biri taşınmazı satın alabilir mi?

Evet, ancak diğer hissedarların önalım hakkını kullanma süreci sonunda satın alma gerçekleşebilir.

7.2. Noter bildirimi şart mı?

Evet, noter bildirimi yapılmadığı takdirde önalım hakkının zaman aşımı süresi başlamaz.

7.3. Ne kadar sürede önalım davası açılmalıdır?

Noter bildirimi yapıldıktan sonra üç ay içinde, tescilden itibaren ise iki yıl içinde açılmalıdır.

7.4. Önalım hakkı ile satış iptal edilir mi?

Evet, önalım hakkı kullanılmak suretiyle satış iptali talep edilebilir.

7.5. Önalım hakkı sadece satışlarda mı geçerli?

Önalım hakkı yalnızca satış işlemlerinde kullanılabilir, diğer devir işlemlerinde geçerli değildir.

7.6. Önalım davaları ne kadar sürede sonuçlanır?

Genellikle bir ila iki yıl arasında süren bu davalar, delillerin toplanmasına bağlı olarak uzayabilir.

7.7. Yasal önalım hakkı nasıl kaldırılır?

Sözleşmeyle kaldırılabilir, ancak bu sözleşmenin yazılı olması ve tarafların rızası aranır.

7.8. Dava sonucunda tapu iptali hemen gerçekleşir mi?

Dava kazanıldığında, resmi süreçlerin tamamlanması gerekecektir; iptal ve tescil işlemleri mahkeme kararına göre yürütülür.

7.9. Önalım hakkı hangi mahkemede açılır?

Yetkili yer Asliye Hukuk Mahkemesi’dir ve taşınmazın bulunduğu yer dikkate alınır.

7.10. Önalım hakkı kötüye kullanılırsa ne yapılır?

Kötüye kullanımda mahkemeye başvuru yapılarak işlemin iptali ve tazminat talep edilebilir.