Türkiye, tarihi dokusu, kültürel zenginlikleri ve stratejik konumu sayesinde yıllardır yabancı yatırımcıların ve bireylerin dikkatini çeken bir ülke olmuştur. Özellikle son yıllarda gayrimenkul yatırımları açısından cazip hale gelen Türkiye’de, birçok yabancı gerçek ve tüzel kişi, mülk edinme hakkından yararlanmak istemektedir. Ancak bu hak, sınırsız ve şartsız değildir. Türk mevzuatı, yabancıların taşınmaz edinimine yönelik belirli kurallar, istisnalar ve kısıtlamalar öngörmektedir.
Bu kapsamlı rehberde, yabancıların Türkiye’de mülk edinme hakkı nedir, kimler bu haktan faydalanabilir, hangi koşullarda ve sınırlar dahilinde taşınmaz edinebilir sorularına net ve güncel yanıtlar verilecektir.
Yabancıların Mülk Edinme Hakkının Hukuki Dayanağı
Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinme hakkı, öncelikle Tapu Kanunu’nun 35. maddesi kapsamında düzenlenmiştir. 2012 yılında yapılan değişiklikle birlikte, birçok sınırlama kaldırılmış ve yabancı yatırımcıların taşınmaz edinimi daha kolay hale gelmiştir.
Ayrıca şu düzenlemeler de önemli rol oynar:
- 6302 sayılı Kanun (2012 tarihli reform)
- 2644 sayılı Tapu Kanunu
- Kamu Düzeni, Milli Güvenlik ve Çevresel Koruma İlkeleri
Kimler Türkiye’de Mülk Edinebilir?
1. Yabancı Gerçek Kişiler
Tapu Kanunu’nun 35. maddesine göre, karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla, Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşları Türkiye’de taşınmaz mal edinebilir.
2. Yabancı Tüzel Kişiler
Yalnızca belirli alanlarda faaliyet gösteren ticaret şirketleri (örneğin enerji, turizm gibi sektörlerde) taşınmaz edinebilir. Dernek, vakıf gibi tüzel kişiler bu hakkı doğrudan kullanamaz.
Mülk Ediniminde Ülke Kısıtlamaları
Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenen ülkeler listesine göre bazı ülke vatandaşları, Türkiye’de taşınmaz edinemeyebilir. Bu kısıtlamalar şu gerekçelere dayanabilir:
- Karşılıklılık ilkesi
- Milli güvenlik ve kamu düzeni
- Toplumsal yapının korunması
Ayrıca sınır bölgelerinde taşınmaz edinimi daha sıkı denetime tabidir.
Yabancıların Türkiye’de Edinebileceği Taşınmaz Türleri
Yabancılar, aşağıdaki taşınmazları edinebilir:
- Konut
- Arsa ve arazi (imar iznine tabidir)
- İş yeri
- Ticari alanlar
Ancak, tarım arazileri ve özel koruma bölgelerinde edinim için özel izin gerekir.
Yabancıların Mülk Ediniminde Dikkat Etmesi Gereken Sınırlar
1. Miktar Sınırı
Yabancı bir gerçek kişi, Türkiye genelinde en fazla 30 hektar taşınmaz edinebilir. Bu sınır, Cumhurbaşkanı tarafından 60 hektara kadar çıkarılabilir.
2. İl Sınırı
Bir ilde yabancıların toplam taşınmaz edinimi, o ilin toplam yüzölçümünün %10’unu geçemez.
3. Özel Güvenlik Bölgeleri
Askeri yasak bölgeler, stratejik bölgeler gibi yerlerde yabancılar hiçbir şekilde mülk edinememektedir.
Tapu İşlemleri Nasıl Yapılır?
- Başvuru: Tapu müdürlüğüne randevu alınır.
- Uyruk Bilgisi: Vatandaşlık bilgisi kontrol edilir.
- Taşınmaz Kontrolü: Taşınmazın yabancılara satılmasında engel olup olmadığı denetlenir.
- Eksiksiz Belgeler:
- Pasaport ve noter onaylı tercümesi
- Vergi numarası
- Değer tespiti raporu (zorunludur)
- Tapu harcı ödemesi (binde 20)
Tapu İşlemlerinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
- Satışa konu taşınmazın imar durumu araştırılmalı
- Resmî senet ve tapu devri işlemi tapuda yapılmalı
- Vekâletname ile işlem yapılacaksa, noter tasdikli ve tercümeli olmalı
- Dövizle ödeme zorunluluğu gibi güncel düzenlemelere dikkat edilmeli
Yabancıların Mülk Ediniminin Sonuçları
1. Oturma İzni
Taşınmaz edinen yabancılar, oturma izni başvurusunda bulunabilir. Ancak bu otomatik bir vatandaşlık hakkı doğurmaz.
2. Türk Vatandaşlığına Geçiş
2024 yılı itibarıyla, minimum 400.000 USD tutarında taşınmaz edinimiyle vatandaşlık başvurusu yapılabilir. Ancak:
- Taşınmazın en az 3 yıl satılmaması şartı aranır.
- Bağımsız değerleme raporu zorunludur.
Gayrimenkul Alımında Yabancıların Karşılaştığı Sorunlar
- Dili ve hukuku bilmemek
- Sahte yetkili ya da aracıların dolandırıcılığı
- İmar ve iskan problemleri
- Tapu işlemlerinde bilgi eksikliği
Bu nedenlerle, bir avukat veya profesyonel danışmandan yardım almak büyük önem taşır.
Yargıtay Kararlarıyla Uygulama Örnekleri
Yargıtay 1. HD, 2019/4532 E., 2020/1742 K.:
“Yabancı gerçek kişinin taşınmaz ediniminin askeri yasak bölge içinde olması nedeniyle geçersiz olduğu anlaşılmıştır.”
Yargıtay 14. HD, 2021/11893 E., 2021/10528 K.:
“Tapu devri sırasında yabancıya yönelik gerekli bildirim ve tercüme işlemlerinin eksik olması sebebiyle işlem iptali istenebilir.”
Sonuç
Yabancıların Türkiye’de mülk edinme hakkı, ülkeye yatırım çeken önemli bir mekanizma olmakla birlikte, belirli sınırlamalara ve kurallara tabidir. Gerek vatandaşlık edinimi gerekse oturma izni açısından büyük avantajlar sağlayan bu süreç, hatalı işlemler ya da yetersiz bilgi nedeniyle sorunlu hale gelebilir. Bu nedenle, yabancıların işlem yapmadan önce uzman danışmanlık alması ve yasal mevzuata tam uyum göstermesi şarttır.
Bir yanıt yazın