Giriş
Miras kalan taşınmazlar (ev, işyeri, arsa vb.), mirasçılar arasında paylaştırılmalı veya satılmalıdır. Ancak taşınmaz kiralıksa veya mirasçılar arasında anlaşmazlık varsa, hukuki süreçler devreye girer.
Bu yazıda, miras kalan kiralık ve tapulu taşınmazların devri, kiracı hakları ve mirasçılar arasındaki anlaşmazlıkların çözümü hakkında detaylı bilgi vereceğiz.
1. Miras Yoluyla Geçen Taşınmazların Durumu
Bir kişi vefat ettiğinde, sahip olduğu ev, işyeri, arsa gibi taşınmazlar mirasçılara geçer. Ancak taşınmazın mirasçılara devri için hukuki işlemlerin tamamlanması gerekir.
Miras kalan taşınmazlarda iki temel durum vardır:
- Tapulu taşınmazlar – Mirasçılar adına tapu devri yapılmalıdır.
- Kiralık taşınmazlar – Kiracının hakları korunarak sözleşme devam eder.
Önemli:
- Tapusuz taşınmazlar için kadastro tespiti yapılmalıdır.
- Kiralık taşınmazlarda, yeni malik değişiklik yapamazsa, kira sözleşmesi geçerliliğini korur.
2. Miras Kalan Tapulu Taşınmazlarda Tapu Devri
Mirasçılar, miras kalan taşınmazın sahibi olabilmek için tapuda intikal işlemi yapmalıdır.
2.1. Tapu İntikali İçin Gerekli Belgeler
- Veraset ilamı (mirasçılık belgesi)
- Tapu senedi veya tapu kaydı
- Vergi borcu yoktur belgesi
- Kimlik belgesi
2.2. Tapu İntikal İşlemleri
- Tüm mirasçılar birlikte tapuya başvurmalıdır.
- Vergi borçları ödendikten sonra tapu mirasçılar adına tescil edilir.
- Mirasçılar aralarında paylaşım yapmazsa, tapuda taşınmaz hisseli olarak kayıtlı kalır.
Önemli:
- Mirasçılar anlaşamazsa, mahkemeye başvurarak ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılabilir.
3. Miras Kalan Kiralık Taşınmazlarda Kiracı Hakları
Eğer miras kalan taşınmazda kiracı bulunuyorsa, kira sözleşmesi geçerli olmaya devam eder.
3.1. Kiracı Hakları
- Kira sözleşmesi yeni malik ile aynı şartlarla devam eder.
- Mirasçılar, kira sözleşmesini tek taraflı feshedemez.
- Yeni malik kira süresi bitene kadar kiracıyı çıkaramaz.
3.2. Kiracı ile Anlaşma ve Tahliye Süreci
- Eğer mirasçılar taşınmazı satmak istiyorsa, kiracı ile anlaşarak tahliye sürecini başlatabilirler.
- Kiracı, sözleşme süresi dolmadan çıkarılmak istenirse, tahliye davası açılması gerekir.
Önemli:
- Eğer miras kalan evde oturulmak isteniyorsa, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilir.
- Kiracı, sözleşme süresi boyunca yasal haklarını kullanabilir.
4. Mirasçılar Arasında Anlaşmazlık Olursa Ne Yapılır?
Eğer mirasçılar taşınmazın paylaşımı konusunda anlaşamazsa, hukuki süreç başlatılabilir.
4.1. İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası
Bu dava, miras kalan taşınmazın satılarak mirasçılar arasında paylaştırılmasını sağlar.
Mahkeme sürecinde:
- Taşınmaz eksper tarafından değerlendirilir.
- Bölünebilir taşınmazlar hisselere ayrılabilir.
- Bölünemezse, satış yapılarak gelir paylaşılır.
5. Vergi Yükümlülükleri ve Harçlar
Miras kalan taşınmazların devri ve kullanımı için vergi ödenmelidir.
5.1. Veraset ve İntikal Vergisi
Mirasçılar, taşınmazın devri için veraset ve intikal vergisi ödemelidir.
| Miras Tutarı | Vergi Oranı (%) |
|---|---|
| 500.000 TL’ye kadar | %1 |
| 1.500.000 TL’ye kadar | %3 |
| 2.500.000 TL’ye kadar | %5 |
| 5.000.000 TL’ye kadar | %7 |
| 10.000.000 TL ve üzeri | %10 |
Önemli:
- Eş ve çocuklara belirli vergi muafiyetleri uygulanır.
- Vergi 5 yıl içinde taksitler halinde ödenebilir.
5.2. Kira Geliri Üzerinden Vergi
- Eğer miras kalan taşınmaz kiraya verilirse, kira geliri üzerinden gelir vergisi ödenmelidir.
- Vergi oranı kira gelirine göre değişir.
6. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Miras kalan taşınmazın tapusu nasıl devredilir?
Tapu devri için veraset ilamı ve tapu işlemleri tamamlanmalıdır.
2. Kiracı olan bir taşınmaz mirasçılara geçince ne olur?
Kira sözleşmesi geçerli olur ve kiracı yeni malik ile devam eder.
3. Miras kalan evde yaşamak istiyorsam kiracıyı çıkarabilir miyim?
Evet, ancak ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılması gerekir.
4. Miras kalan taşınmaz satılabilir mi?
Evet, tüm mirasçılar anlaşarak satabilir veya izale-i şuyu davası açılabilir.
5. Miras kalan evde hisse sahipleri farklı şehirlerde yaşıyorsa ne olur?
Hisseli tapu olduğu sürece, tüm mirasçılar taşınmazın paylaşımına veya satışına karar vermelidir.
Sonuç
Miras kalan taşınmazların kullanımı, devri ve kiracı hakları belirli hukuki süreçlere tabidir. Tapu devri için veraset ilamı alınmalı, vergi yükümlülükleri yerine getirilmelidir.
Eğer mirasçılar anlaşamazsa, mahkemeye başvurularak ortaklığın giderilmesi sağlanabilir.
Hukuki sürecin eksiksiz tamamlanması için bir miras hukuku avukatına danışmak önerilir.
Bir yanıt yazın