Köylerde ya da kırsal alanlarda arsası bulunan vatandaşların en çok merak ettiği konulardan biri, bu taşınmazlar üzerinde inşaat yapıp yapamayacakları, yani “imardan nasıl yararlanacaklarıdır.” İmar planı olmayan yerlerde, özellikle köy içinde yer alan taşınmazlarda farklı bir hukuki düzenleme söz konusudur: Köyiçi (yerleşik alan) uygulaması. Peki, köyiçi imar hakkı nasıl kullanılır, hangi şartlar gerekir, yapı ruhsatı alınabilir mi? İşte bu yazıda köyiçi imardan yararlanmanın yollarını, şartlarını ve sürecini adım adım açıklıyoruz.
Köyiçi Nedir? (Yerleşik Alan Tanımı)
Köyiçi, bir köyde fiilen yerleşim bulunan, altyapısı bulunan, yapılaşmanın yoğunlaştığı bölgeyi ifade eder.
- Bu alanlar için imar planı yapılması zorunlu değildir.
- Ancak bu alanlarda da yapılaşma kontrollü ve izne tabidir.
Yasal Dayanak: 3194 sayılı İmar Kanunu m.27 ve 3. madde tanımlar bölümü
Köyiçi İmardan Kimler Yararlanabilir?
- Köy nüfusuna kayıtlı kişiler
- O köyde ikamet eden veya çalışan kişiler
- Köy sınırları içinde yerleşik alan sınırlarında taşınmazı bulunanlar
- Tarımsal amaçlı tesis kurmak isteyen çiftçiler
Not: Yerleşik alan dışında kalan tarım arazilerinde inşaat çok daha sıkı kurallara tabidir.
Köyiçi İmardan Yararlanma Şartları
| Şart | Açıklama |
|---|---|
| Taşınmaz yerleşik alanda olmalı | İl Özel İdaresi veya Kadastro Müdürlüğü tarafından belirlenmiş |
| Proje hazırlanmalı | Basit mimari proje veya avan proje |
| Yapı izin belgesi alınmalı | İl Özel İdaresi İmar Müdürlüğü’nden |
| Zemin etüdü gerekli | Bazı illerde yapı türüne göre istenebilir |
| Kadastro sınırları net olmalı | Parsel sınırları açıkça belirlenmiş olmalı |
Köyiçinde Hangi Yapılar Yapılabilir?
- Konut (tek katlı veya iki katlı evler)
- Ahır, samanlık, kümes
- Tarımsal depo ve sundurma
- Köy evi (yığma ya da betonarme)
- Misafirhane, müştemilat
Ancak çok katlı, toplu yapı, ticari bina gibi şehirsel yoğunlukta yapılaşma mümkün değildir.
Köyiçi İmar Hakkı ile Nasıl İnşaat Yapılır?
- Tapu belgesi temin edilir.
- Kadastro müdürlüğünden yerleşik alan sınırları sorgulanır.
- Mimara basit proje çizdirilir.
- İl Özel İdaresi İmar Müdürlüğü’ne başvuru yapılır.
- Yapı izin belgesi (ruhsat muadili) alınır.
- İnşaat başlatılır.
Köyiçi İmardan Yararlanmak İçin Gerekli Belgeler
- Tapu fotokopisi
- Nüfus kayıt örneği (köyle bağı gösteren)
- İkametgah belgesi
- Mimari proje (tek katlı yapılarda basit proje yeterli)
- Dilekçe
- Gerekirse zemin etüdü raporu
Yapı Ruhsatı Almak Gerekli mi?
Köyiçinde yapılan basit yapılar için yapı ruhsatı değil, “yapı izin belgesi” alınır. Bu belge:
- İmar kanununa uygunluk belgesidir
- Ruhsat yerine geçer
- İl Özel İdaresi tarafından verilir (köy yerleşimlerinde belediye yetkili değildir)
Köyiçi Sınırları Nasıl Öğrenilir?
- İl Özel İdaresi İmar Müdürlüğü
- Kadastro Müdürlüğü
- Muhtarlıklar: Sözlü bilgi alınabilir ama resmi belge veremez
Yapı Kayıt Belgesi Olanlar Köyiçi İmardan Yararlanabilir mi?
Yapı kayıt belgesi olan yapılar, köyiçinde yer alsalar dahi yeni inşaat veya ruhsatlı yapı için avantaj sağlamaz. Ancak bu belge sayesinde mevcut yapı yıkılana kadar korunabilir.
Yargı Kararlarıyla Uygulama Örnekleri
- Danıştay 6. Daire, 2020/3764 E., 2021/7631 K.: “Yerleşik alan içinde kalan parseller, imar planı olmasa dahi yapılaşmaya açık kabul edilmelidir.”
- İdare Mahkemesi, 2019/2548: “İl Özel İdaresi, yerleşik alan dışında kalan taşınmaz için yapı izni veremez.”
Sıkça Sorulan Sorular
Köyiçinde yapı yapmak için belediyeye mi başvurulur?
Hayır. Yetkili kurum İl Özel İdaresi’dir. Belediyelerin kırsal alanda yetkisi yoktur.
Köyiçinde yapılaşma izni kaç katlı olabilir?
Genellikle 2 kat ile sınırlandırılır. İllere göre farklılık gösterebilir.
Köyde arsa aldım, ev yapabilir miyim?
Eğer taşınmaz yerleşik alan içinde kalıyorsa, proje sunarak yapı izni alabilir ve ev yapabilirsiniz.
İmar affı köyiçini etkiler mi?
Hayır. İmar affı geçici bir uygulamadır. Köyiçi ise daimi olarak yapılaşmaya açık alanlardır.
Sonuç: Köyiçi, Kırsal İmardan Yararlanmanın Anahtarıdır
Köylerde imar planı olmadan yapı yapmak mümkündür, ancak bu sadece yerleşik alan içinde geçerlidir. Gerekli belgeler tamamlanır, proje hazırlanır ve İl Özel İdaresi’ne başvuru yapılırsa yasal şekilde yapılaşma mümkündür. Tapulu araziniz olsa bile eğer köyiçi dışında kalıyorsa, inşaat mümkün olmayabilir. Bu nedenle yerleşik alan sınırları mutlaka resmi kurumlar üzerinden teyit edilmeli ve hukuki danışmanlık alınmalıdır.
Bir yanıt yazın