İpotek, bir taşınmaz üzerinde, alacaklıyı güvence altına almak amacıyla kurulan ayni bir teminattır. Genellikle banka kredileri, borç senetleri veya alacak ilişkileri karşılığında taşınmazlar üzerine ipotek konulur. Ancak borcun ödenmesiyle birlikte ipoteğin kaldırılması gerekir.
Bu yazımızda, ipotek nasıl kaldırılır, hangi belgeler gereklidir, tapu müdürlüğü süreci nasıl işler, ipotek kaldırma davası ne zaman açılır ve 2025 yılı uygulamalarında dikkat edilmesi gereken hususlar detaylı şekilde açıklanmıştır.
1. İpotek Nedir? Kısa Tanım
İpotek, borcun ödenmemesi durumunda alacaklıya taşınmaz üzerinde alacağını tahsil etme hakkı veren bir teminattır.
📌 Türk Medeni Kanunu madde 881 ve devamı hükümlerinde düzenlenmiştir.
Genellikle:
- Konut kredilerinde
- Ticari kredilerde
- Alacak teminatlarında
taşınmazlar üzerine tapuda ipotek tesis edilir.
2. İpotek Ne Zaman Kaldırılır?
İpotek aşağıdaki durumlarda kaldırılabilir:
✔️ Borcun tamamen ödenmesi
✔️ Alacaklının feragati (ipoteği silme talebi)
✔️ Mahkeme kararı
✔️ Süreli ipoteklerde sürenin dolması
✔️ Yanlışlıkla kurulmuşsa ipotek iptal davasıyla
3. İpoteğin Kaldırılması İçin Gerekli Belgeler (2025)
| Belge / Evrak | Açıklama |
|---|---|
| İpotek fek yazısı (fek beyanı) | Alacaklı (genellikle banka) tarafından düzenlenir |
| Kimlik belgesi | Taşınmaz sahibi tarafından ibraz edilir |
| Tapu senedi veya taşınmaz bilgileri | Tapuda işlem için gereklidir |
| Noter tasdikli vekaletname (varsa) | Başkası adına işlem yapılacaksa |
| Harç ve döner sermaye makbuzu | 2025 için yaklaşık 800–1500 TL civarında |
4. Adım Adım İpotek Kaldırma İşlemi
✅ 1. Borcun Ödenmesi
İpotekle teminat altına alınmış borç, alacaklıya eksiksiz olarak ödenmelidir.
✅ 2. Alacaklı Kurumdan “Fek Yazısı” Alınması
Banka veya alacaklı, borcun ödendiğini ve ipoteğin kaldırılmasına onay verdiğini belirten resmi yazıyı düzenler.
📌 Genellikle 1 gün içinde hazırlanır. Elektronik ortamda da iletilebilir.
✅ 3. Tapu Müdürlüğü’ne Başvuru
Taşınmaz sahibinin tapu müdürlüğüne şahsen veya vekil aracılığıyla başvurması gerekir.
✅ 4. Tapuda İpoteğin Kaldırılması (Fek İşlemi)
Tapu memuru belgeleri inceler ve uygun bulursa ipoteği tapudan siler.
İşlem sonunda yeni tapu kaydı alınabilir.
5. E-Devlet Üzerinden İpotek Görüntüleme ve Takip
📌 E-Devlet üzerinden Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sayfasına girerek:
- Mevcut ipotekleri
- İpoteğin fek olup olmadığını
- İşlem tarihlerini
görüntüleyebilirsiniz.
6. Süresi Dolan (Süreli) İpoteklerde İşlem
Bazı ipotekler, belirli bir süreyle sınırlı olarak tesis edilir.
📌 Süre sonunda otomatik olarak silinmez
📌 Tapu müdürlüğüne başvurarak fek işlemi yapılmalıdır
📌 Alacaklı ile iletişime geçilmesi gerekir
7. Alacaklının Fek Yazısı Vermemesi Halinde Ne Yapılır?
Eğer borç ödenmiş olmasına rağmen alacaklı fek yazısı vermezse:
✅ İpotek Fekki Davası açılabilir.
✅ Borcun ödendiği ispatlanırsa, mahkeme kararıyla ipotek silinir.
✅ Dava Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
✅ Bilirkişi, banka yazışmaları ve dekontlar delil olarak kullanılır.
8. Mahkeme Kararıyla İpotek Nasıl Kaldırılır?
📌 Mahkeme kararının kesinleşmesiyle birlikte, kararla birlikte tapu müdürlüğüne başvuru yapılır.
📌 Tapu memuru, kararın uygulanmasını sağlar ve ipoteği resen siler.
9. İpotek Kaldırma Ücreti ve Harçlar (2025 Tahmini)
| Kalem | 2025 Tahmini Tutar |
|---|---|
| Tapu döner sermaye bedeli | 700 – 900 TL |
| Tapu harcı (bazen alınmaz) | 0 – 600 TL |
| Vekaletname (noter) | 500 – 1.200 TL |
Toplam maliyet: 800 – 2.500 TL arası
10. İpoteğin Kaldırılması Ne Kadar Sürer?
✔️ Banka fek yazısı aynı gün verirse,
✔️ Belgeler eksiksizse,
✔️ Tapu randevusu alınmışsa,
İpotek kaldırma işlemi 1 iş günü içinde tamamlanabilir.
Sonuç
İpotek kaldırma işlemi (fek), borcun kapanmasının ardından taşınmaz üzerindeki sınırlamaların sona erdirilmesini sağlar. 2025 yılı itibarıyla hem fiziki hem de dijital ortamda bu işlemler hızla ve güvenli şekilde tamamlanabilmektedir.
📌 Alacaklı kurumun fek yazısını zamanında vermemesi durumunda ise yargı yoluna başvurmak mümkündür.
Herhangi bir hak kaybı yaşanmaması için, özellikle yüksek meblağlı işlemlerde bir taşınmaz hukuku avukatına danışmak tavsiye edilir.
Bir yanıt yazın